10月 2010

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　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

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　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第21話）

　≪ステップ３≫【設計者を探す！】

　設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？

　クライアント物語編 Story-013 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

　やっぱりわからない・・と言う方、必見！！

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Posted by m.morikawa at 5:04 午後
Edited on: 2010年11月19日 3:08 午後
Categories: クライアント物語, 設計者を探す

　家を建てるために！これだけは！（第19話）

　≪ステップ３≫【設計者を探す！】

　設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？　

　解説編（4/4）

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

◇　【設計者を探す！】設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　今回は、「その土地に建てる家を誰に頼むか」です。

　その設計力によっては、型にはまった一般的なアドバイスしか受けれず、

　自分の思いとは違う家になってしまうかもしれません。

　みなさんは、もし、家づくりを頼むとしたら、誰に頼みますか？

　「どこに頼んでも同じじゃないの？」

　「建築なんて、難しくてプロに頼みたい！」

　など、いろいろな考えがあるでしょう。

　そこで・・

　「どこに頼んでも同じではありません！」や

　「頼みたいプロってどう言う人？」

　について、幾つかのポイントをお話致します。私的な意見もありますが、参考

　にして下さい。

　家づくりの依頼先には、誰にとってもベストだという方法はありません。

　大切なことは、それぞれの依頼先のメリット・デメリットをしっかりと把握し、

　自分の家族にはどの依頼先が合っているのかを見極めることです。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

◇　４．設計事務所に頼む。 　

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　設計事務所は、工務店に対して監理を行います。監理とは建て主が了承した図面

　どおりに工事が行われているかをチェックする法律上の役割です。

　役所に建築確認を申請するにあたっては、「建築士」という国家資格が必要です

　ので、建築家のほとんどは同時に建築士の資格を持っています。

　建築士は一級建築士、二級建築士、木造建築士の３種類に別れ、全国で20万人以上

　の有資格者がいますが、設計の業務というのは実に広範であり、それぞれ細分化

　された範囲の中で設計を行っています。

　そして、住宅以外の設計を主としている者が住宅を設計をすることは現実的に

　難しいといえます。

　ハウスメカーなどで工業化住宅の組み合わせる設計をしている者でも、

　Only oneの住宅を設計するには、高い知識とデザイン能力が要求されるますので、

　一般の建築設計事務所とは、まったく異なる設計を行っていると言えるでしょう。

　住宅の図面を描くことそのものは可能であっても、使う建材のコストや住宅に

　関する法律、住宅特有の細かい技術などを知らないはずですし、一般の施主と

　のコミュニケーションなど高い能力が要求されます。

　特に、住宅設計は多くの要素を一人でこなさなければなりませんので、規模の小

　ささにもかかわらず独特の資質が必要となります。

　そのような限られた者の中から、建築家と呼ばれる「見た目」のことだけではなく、

　使い勝手や快適性に影響する「空間」デザインができる者が、本物の住宅設計者と

　言えるでしょう。　

　（メリット）

　　・設計の提案から、施工業者への発注、工事における質の監理など、建物が

　　　竣工するまで、設計者の全面的な協力が得られる。

　　・建主の立場で家創りを考える。工事の都合や工務店の利益に左右されない

　　・設計者の協力の基に、自分で計画をコントロールする自由な設計が可能となる。

　　・比較的、予算に応じた設計ができる。

　　・設計図完了後、数社に見積を提出させ、施工者を決定するので、相対的な建設費の

　　　判断がしやすく、選択肢も広い。

　（デメリット）

　　・設計期間が長くなる事が多い

　　・設計者によっては、設計者本位でデザインされてしまう。

　　・設計と施工を別に発注するので、その分手間(時間)が、かかる。

　　・建築家の場合はコストと引き換えに自由度を優先する（お金がかかる）。

━━ [ポイント２１]

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　○　独立した設計者（建設会社やハウスメーカーとのつながりがない者）は、設計者と

　　しての意思を貫くことができるので、建て主の意思を最大限工事に反映すること

　　ができる。

　○　工事の品質は、設計者の管理能力によっては、比較的に保ち安い。

　○　複数の施工会社から工事見積りをとる方法も可能である為、工事費の比較検討が

　　 できる。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　関連　～解説編～

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　ご検討は、慎重に、できれば、早いうちにプロのアドバイスを聞いたほうが良

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【建築家が語るデザイン住宅】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント

　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。

　あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

　ブログの構成は、注文住宅の家づくりを進める上で必要になる知識を解説している

　【解説編】と、その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事

　【クライアント物語】の二部構成としています。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔

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　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第20話）

　≪ステップ３≫【設計者を探す！】

クライアント物語編 Story-012 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・

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Posted by m.morikawa at 2:47 午後
Edited on: 2010年11月19日 3:09 午後
Categories: 設計者を探す

　家を建てるために！これだけは！（第19話）

　≪ステップ３≫【設計者を探す！】

　設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？　

　解説編（3/4）

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◇　【設計者を探す！】設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？

─────────────────────────────────────

　今回は、「その土地に建てる家を誰に頼むか」です。

　その設計力によっては、型にはまった一般的なアドバイスしか受けれず、

　自分の思いとは違う家になってしまうかもしれません。

　みなさんは、もし、家づくりを頼むとしたら、誰に頼みますか？

　「どこに頼んでも同じじゃないの？」

　「建築なんて、難しくてプロに頼みたい！」

　など、いろいろな考えがあるでしょう。

　そこで・・

　「どこに頼んでも同じではありません！」や

　「頼みたいプロってどう言う人？」

　について、幾つかのポイントをお話致します。私的な意見もありますが、参考

　にして下さい。

　家づくりの依頼先には、誰にとってもベストだという方法はありません。

　大切なことは、それぞれの依頼先のメリット・デメリットをしっかりと把握し、

　自分の家族にはどの依頼先が合っているのかを見極めることです。

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◇　３．建築プロデュース会社で建てる。

─────────────────────────────────────

　建築プロデュース会社は、プロデューサーが建て主の要望を元に、建築家や工務店を

　コーディネートし、進捗管理・設計管理・予算管理・工事監理・アフターメンテナン

　スなど、計画全般にわたってサービスを提供します。

　建築プロデュースの本質は、設計者や施工者から独立した立場で、建て主の利益のみ

　を　客観的にチェックし、守るところにあります。

　しかし、設計事務所や工務店、建材メーカーが建築プロデュースの体裁をとって設計

　や施工、建材販売の営業手段としている場合が少なくありません。

　その場合は、登録建築家や登録工務店の選考基準が建て主の利益とは無関係であっ

　たり、施工する会社や建材がすでに決まっていたりで、建て主側に立つと言う本来の

　建築プロデュースのメリットが損なわれる場合があります。

　特に、工務店が建築プロデュースの体裁をとっている場合は、施工する会社がすでに

　決まっているだけでなく、外部の建築家が設計を担当したとしても、その建築家は

　工務店から仕事を貰っていることになりますので、事実上、建築家の工事に対する

　チェック機能は働かず、建築家の家としてのメリットも期待できません。

　それでもいい、という割り切り方はありますが、その場合は建築プロデュースや

　建築家の家ではなく、工務店の設計・施工であることを前提に検討する必要があり

　ます。

　ウェブサイトを確認し、経営母体がどんな会社か、建築家や工務店選びに制約はない

　かなどをチェックしてください。

　（メリット）

　　・建築経験豊富なスタッフが多く、多様な要望に答えてくれる。

　　・担当プロデューサーは、建て主側に立つ第三者が目を光らせてくれる。

　　・コンペ形式を採用しているところが多く、たくさんの建築家を比べることが出来る。

　　・依頼する設計事務所や工務店を自分で探す必要がない。

　（デメリット）

　　・自分が探した建築家ではないので提案するプレゼン内容が、自分の求めているもの

　　　と違う場合がある。

　　・担当スタッフ（プロデュース会社）の能力により個人差がある。

　　・金額面では、決められた工事金額で出来る（造ってしまう）工務店を選ぶため、

　　　クオリティに乏しい。

　　・実際に建てられない建物をコンペに出す、経験の少ない建築家もいる。

──[ポイント２０]

────────────────────────────

　建築プロデュース会社の特徴

　○　設計料と工事費以外に、プロデュース料がかかる。

　　（正式なプロデューサーとしての報酬料は、高額で少なくても200万円以上

　　　の場合もある。）

　○　安価なプロデュース会社では、労力と費用をかけられないために、

　　 チッェク機能は無い。

　　（建築家から出されるプランが、施主の要望通りであっても、実現の可能性

　　　がなく、予算面・法規面・施工面から言っても建設不可能なケースも、

　　　でてきている事が問題視されている。）

　○　経験の少なく、建築知識の乏しい担当プロデュサーだと、単に議事録書き

　　 や連絡業務に高い費用を払うことになる。

　　（場合によってはプロデューサーが入ることによって、かえって計画が、

　　　混乱する場合もある。）

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　　関連【解説編】

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　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

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Posted by m.morikawa at 3:59 午後
Edited on: 2010年11月04日 4:06 午後
Categories: 設計者を探す

　家を建てるために！これだけは！（第18話）

　≪ステップ３≫【設計者を探す！】

　設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？　

　解説編（2/4）

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◇　【設計者を探す！】設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？

─────────────────────────────────────

　今回は、「その土地に建てる家を誰に頼むか」です。

　その設計力によっては、型にはまった一般的なアドバイスしか受けれず、

　自分の思いとは違う家になってしまうかもしれません。

　みなさんは、もし、家づくりを頼むとしたら、誰に頼みますか？

　「どこに頼んでも同じじゃないの？」

　「建築なんて、難しくてプロに頼みたい！」

　など、いろいろな考えがあるでしょう。

　そこで・・

　「どこに頼んでも同じではありません！」や

　「頼みたいプロってどう言う人？」

　について、幾つかのポイントをお話致します。私的な意見もありますが、参考

　にして下さい。

　家づくりの依頼先には、誰にとってもベストだという方法はありません。

　大切なことは、それぞれの依頼先のメリット・デメリットをしっかりと把握し、

　自分の家族にはどの依頼先が合っているのかを見極めることです。

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◇　２．工務店で建てる。

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　工務店とは、複数の専門工事業者を下請けとし、工事全体を管理することに

　よって、総合的な工事に請け負う業者のことを言います。

　現在では、”棟梁がすべて取り仕切る”と言った伝統的な工務店も少なく、

　ハウスメカーと同様に、建材メーカーなどの規格化された工業化製品を組み立てる

　方法をとる場合が多い。

　工務店の主業務はあくまでも設計ではなく施工であり、また工務店は保守的な傾向が

　ありますので、使い慣れた素材や施工の効率、自社が安く仕入れられる素材にこだわ

　る傾向があり、結果として設計が大幅に制約されることもあります。

　工務店で建てる家の場合、監理をする方とされる方、つまりチェックする方とされる

　方が同じ会社であるため、チェック機能は働きません。

　建築士のいない小さい工務店では知り合いの建築士に名前だけを借りる「代願」という

　習慣が一般化しており、監理者が現場に一度も来ないことさえ少なくありません。

　施工者は、品確法によって竣工後１０年間の瑕疵保証を義務付けられており、それは

　どの依頼先でも変わりありません。

　従って、施主自らの労力で建物の品質を確保するのは難しく、その工務店の気質や

　職人さん達のモラルや考え方によって、多種多様な工務店があり、”工務店の数だけ

　種類がある”と踏まえておいたほうがいいでしょう。

　（メリット）

　　・職人気質の高い工務店であれば、プライドがあり、しっかりした建物を作る。

　　・個人レベルはハウスメーカーの社員や職人とは違いハイレベル。

　　・伝統的な建設方法が多く歴史のある工務店なら経験も豊富で安心できる。

　　・注文住宅であるので、自由な設計が可能である。

　（デメリット）

　　・最近はハウスメーカーの下請けをしている工務店が多く、ハウスメーカー

　　　もどきの家になる場合がある。

　　・凝った設計を求めるのは畑違い。昔ながらの一般的な家になる。

　　・企業としての信頼性、技術的な信頼度は、まちまちである。

──[ポイント１９]

────────────────────────────

　工務店の特徴

　○　設計と施工が一体なので、他の建設業者との価格比較はできない。

　　従って、価格交渉の余地は少ない。

　○　工務店で設計者をかかえている場合もあるが、工務店から依頼さ

　　 れている外注設計事務所が設計をする場合もある。

　○　近所の工務店に頼むのであれば、緊急時の対応が敏速である。

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　　関連【解説編】

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　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

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Posted by m.morikawa at 3:12 午後
Edited on: 2010年11月04日 4:06 午後
Categories: 設計者を探す

　家を建てるために！これだけは！（第17話）

　≪ステップ３≫【設計者を探す！】

　設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？　

　解説編（1/4）

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◇　【設計者を探す！】設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？

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　今回は、「その土地に建てる家を誰に頼むか」です。

　その設計力によっては、型にはまった一般的なアドバイスしか受けれず、

　自分の思いとは違う家になってしまうかもしれません。

　みなさんは、もし、家づくりを頼むとしたら、誰に頼みますか？

　「どこに頼んでも同じじゃないの？」

　「建築なんて、難しくてプロに頼みたい！」

　など、いろいろな考えがあるでしょう。

　そこで・・

　「どこに頼んでも同じではありません！」や

　「頼みたいプロってどう言う人？」

　について、幾つかのポイントをお話致します。私的な意見もありますが、参考

　にして下さい。

　家づくりの依頼先には、誰にとってもベストだという方法はありません。

　大切なことは、それぞれの依頼先のメリット・デメリットをしっかりと把握し、

　自分の家族にはどの依頼先が合っているのかを見極めることです。

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◇　１．ハウスメーカーで建てる。 　

─────────────────────────────────────

　ハウスメーカーとは、規格住宅・工業化住宅を販売する会社です。

　規格化によって、一棟一棟の住宅の許可を簡略化でき、またあらかじめ部材を

　大量に仕入れ・前加工することが可能なため、大幅なコストダウンを図ることが

　できます。

　また、ハウスメーカーによっては自社の規格にとらわれずに自由設計の住宅を

　販売する場合もありますが、これでは、工務店と同じであり、ハウスメーカーの

　住宅としてのメリットは薄くなります。

　（メリット）

　　・商品化されているのでデザインは決めやすい。

　　・一流メーカーのブランド品を買ったという気になる。

　　・面倒な手続きは一括して、まかせられる。

　　・企業としての信頼性、技術的な信頼度は高い。（各担当者のレベルが高い場合）

　　・メーカーの企画商品などの標準設計に従っていれば、比較的安価に取得する

　　　ことができる。

　（デメリット）

　　・メディア先行型のブランドイメージの裏は、素人集団。

　　・似たような家が日本全国に存在する。

　　・規格化されている為、プランの制限があり、自由度や個性はない。

　　・工事費には目に見えない無駄な費用（多重経費）が含まれている。

　　・メーカーで言う｢家｣は「商品」の意味。

　　・マニュアル型建設方法の為、設計に注文（オプション）を

　　　つければつけるほど高くなる。

──[ポイント１８]

────────────────────────────

　ハウスメーカーの特徴

　○　設計と施工が一体なので、他の建設業者との価格比較はできない。

　○　メーカー独自の特殊な工法によるものが多いので、同じ設計で他の業者

　　が施工することは難しい。従って、価格交渉の余地が少ない。

　○　常に日々忙しく、あまり、家づくりの時間を作れないのなら、ハウスメーカー

　　の対応は、必要不可欠。但し、営業マンの資質により、大きなばらつきが出て

　　しまう。

　○　企業社が多いため、保証やローンの組みやすさなどを期待できる。

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　　関連【解説編】

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　ご検討は、慎重に、できれば、早いうちにプロのアドバイスを聞いたほうが良

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　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

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Posted by m.morikawa at 12:18 午後
Edited on: 2010年10月23日 3:11 午後
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　家を建てるために！これだけは！（第16話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK２】土地情報・土地購入条件チェック！　　　　　　　

　　クライアント編（5/5）

─────────────────────────────────────

◇　【土地契約】　 CHECK２　土地情報・購入条件チェック！

─────────────────────────────────────

　やっと探した土地の信頼性や売買条件の整理です。

　せっかく購入する土地の評価を確かめて見ましょう！

──クライアント物語────────── Story-011 ───────

◇　迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！

─────────────────────────────────────

　今回も、前回に続き、土地探しから家づくりをＤＥＮ設計と始めたご夫婦（Ｓ氏）の

　お話です。

　奥様が、トリマー（犬猫の美容院）をやられていて、店舗を併用するデザイン住宅

　の物語です。

　苦労して探し続け、たどり着いた土地のお話と、そのやっと見つけた土地周辺

　住民との対決（バトル？）のお話です。

　▽▽▽　ここから前回（クライアント物語編 Story-010）の続きです。　 ▽▽▽

　このお話のトップは、（クライアント物語編 Story-007 ）です！

　そして、近隣説明会２回目を行い、その結果が・・・

　要求１　店舗を含めた平面図を見せろ

　結果１　　”ここからここまで”と言った現地で部屋の位置・大きさ・窓の

　　　　　　　位置を説明

　要求２　近隣ＡさんＢさんＣさん、３方向ともエアコン室外機を自分達側に

　　　　　向けるなと主張

　結果２　森川より「残りは道路側しかありませんが、店舗・駐車スペース・

　　　　　玄関が面する部分に置くスペースは、ありません。みなさんのお宅の

　　　　　室外機のある側に置くのが公平だと思います。」

　　　　　との意見で渋々、ＡさんＣさんは、要求を下げる。

　　　　　その結果、エアコン室外機を近隣Ｂさん側（西側）に置かない

　要求３　近隣Ｂさんから、外壁の色が気に入らないので変えてもらいたい

　結果３　森川より「風致地区など、京都や国立公園では、屋根・外壁の色や

　　　　　材質が制限されますが、材質以前の色の話をこの地域で言われるので

　　　　　あれば、地域協定などで定めるしかありません。」

　　　　　と一般論を話すと、

　　　　　Ｓ氏奥様「見えないところなら色を変えてもいいですよ。」

　　　　　と譲歩された。

　　　　　その結果、デザイン上許す範囲を薄緑からホワイトに変更する。

　その他の要望は、設計上既に考慮している事を説明、納得してもらい、近隣

　説明を終了した。

　その後、Ｓ氏邸も問題なく竣工し、現在でも近隣とお付き合いしながら住まわ

　れています。

　今回の近隣との出来事は、他人が集まり隣り合わせで住み続けなくてはいけな

　いのが、都心部の住宅事情ですが、　決して誰もが経験する事ではないかもし

　れないが、　お隣の人がどのような人なのか？

　が、住む前に話し合う事によって、お互いの事が分かった結果となった。

　もし、住んでからこのような事態が起きたら、現在のＳさんのように上手く

　近隣と過ごせなかったかもしれない・・・。

　最近の傾向として、”新しく家をつくる”行為が目立つ行為なのか？

　経済が不安定なときだからこそ、努力して家を建てようとする方達、特に若い

　世代の方を見守り応援する世の中が必要だと考えさせられた。

　自分本位になりがちな現代だが、周辺の方と助け合いながら生きていかなくて

　はいけない。

　私の経験上、必ずと言って、近隣クレームで多いのが、現役を引退している

　老人に限って、不条理な要望を言ってくる。

　輝かしい高度成長期に家づくりを経験されたのだから、数年続く不景気の中で

　精一杯がんばっている若い世代がこの日本で生き抜こうとしている中で、もう

　少し若い世代を助長する気持ちを持って頂きたいと思う。

──[ポイント１７]

────────────────────────────

　　３階建て住宅を建てる時の近隣へ注意点

　○ 用途地域指定による高さ制限により、近隣への説明義務がでる。

　○ 同上の場合、日影規制により北側→西・東側の順番で隣接する土地の状況により、

　　都心部では建てられない場合が多い。

　○ 民民間で解決できない場合は、建築紛争の手続きにより（あっせん・調停）

　　が行われる

─────────────────────────────────────

　その土地にどのくらいの家が建つのかは、信頼のおける建築士に相談してみる

　と良いでしょう。

　ここまでの条件が揃えば、きっとあなたの思いを形にしてくれると思います。

　不動産屋さんから出される諸条件についても、同じく相談される事を強く推奨

　します。（例：下水道の引込費用・古屋の解体費用等）

　真剣に取り組む不動産屋さんが、いらっしゃる中、悪意を感じず自分達の有利

　な方向へ導いてしまう不動産屋さんも中には残念ながらいます。

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　関連　～クライアント物語～

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　あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

　ブログの構成は、注文住宅の家づくりを進める上で必要になる知識を解説している

　【解説編】と、その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事

　【クライアント物語】の二部構成としています。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔

　　　　　　　　　注文住宅・デザイン住宅の無料プランニングサービス

　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

=====================================================================

　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第17話）

　≪ステップ３≫【設計者を探す！】設計事務所、住宅メーカー、工務店、どこに依頼する？解説編（1/4）

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

　やっぱりわからない・・と言う方、必見！！

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Posted by m.morikawa at 1:54 午後
Edited on: 2010年10月26日 5:16 午後
Categories: クライアント物語, 土地契約

　家を建てるために！これだけは！（第15話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK２】土地情報・土地購入条件チェック！　　　　　　　

　　クライアント編（4/5）

─────────────────────────────────────

◇　【土地契約】　 CHECK２　土地情報・購入条件チェック！

─────────────────────────────────────

　やっと探した土地の信頼性や売買条件の整理です。

　せっかく購入する土地の評価を確かめて見ましょう！

──クライアント物語────────── Story-010 ───────

◇　迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！

─────────────────────────────────────

　今回も、前回に続き、土地探しから家づくりをＤＥＮ設計と始めたご夫婦（Ｓ氏）の

　お話です。

　奥様が、トリマー（犬猫の美容院）をやられていて、店舗を併用するデザイン住宅

　の物語です。

　苦労して探し続け、たどり着いた土地のお話と、そのやっと見つけた土地周辺

　住民との対決（バトル？）のお話です。

　▽▽▽　ここから前回（クライアント物語編 Story-009 ）の続きです。　 ▽▽▽

　このお話のトップは、（クライアント物語編 Story-007 ）です！

　そして、数日後、Ｓ氏邸近隣の方達からの再三の電話攻撃・・・・

　”風も吹いていなかった様相が、台風となって戻ってきた”

　ROUND1は、こんな感じだった・・・

　近隣Ｃさん：「３階建てなんてこの近所で建てた人はいないのよ！ウチも影に

　　　　　　　　　なっちゃうじゃない！どうしてくれるの！」

　森川：「近隣Ｃさんのお宅の場合、前回も説明しましたが、Ｓさん邸が建っても、

　　　　　南側には、影は落ちません。法規上の算出方法では、日影になりません。」

　（何回でも説明はしますが・・文句が言いたいだけのような気がする・・）(o´д`o)=３

　そしてROUND2は、自称”職人”の近隣Ａさんからだった・・

　近隣Ａさん：「現場の看板を見たら、店舗って書いてあるじゃないか！

　　　　　　　　こんな所で商売されたら困るよ、みんな静かに暮らしているのだから！」

　森川：「説明が足りなくて申し訳ありません。前回も現地で説明はさせていた

　　　　　だいていますが、法規上、”店舗”ではなくて、”店舗併用住宅”です。

　　　　　住宅地に建てられる店舗部分は、主たる用途の１／２以下となり、

　　　　　住居が目的の建物です。」

　（Ａさん、この間も詳しく説明しましたよ！　Ｏｏ｡｡(￣￢￣*)ぽあぁん

　　　　　なぜ？この数日間で、そんなに反対するのですか？・・・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不思議だった・・・）

　ROUND3は、残る近隣Ｂさんからも抗議の連絡・・・・・・

　近隣Ｂさん：「ご近所に聞いたのだけど、店舗って聞いてなかったわよ！ウチの子の事、

　　　　　　　　話したわよね！　人がたくさんいると怖がって出てこないのよ、

　　　　　　　　やめて下さいね、店舗は！」

　（なんで皆さん、店舗のことを気にするのか？　前回は何も言っていなかったのに・・・

　　　本筋が見えない・・・）(ｏ´_｀ｏ)ﾊｧ･･･

　法律だけでは解決できないのが、”近隣対応”。

　Ｓさんのこれからの日常生活で少なからず付き合っていかなくてはいけない近隣住民

　でもあるから丁寧に対応する。

　そして、また、近隣Ｃさん・・・ROUND4・・・・

　近隣Ｃさん：「私は良いんですけど、皆、反対しているわよ。ＡさんもＢさんも私から

　　　　　　　　言って集めてあげるから、もう少し間取りとか教えてあげなさいよ・・」

　（近隣Ｃさん、まとめ役を買って出てくれたが、なぜだろう・・・？

　　間取りを聞いてきたのは、Ｃさん、あなただけでしたよ・・・・“o(￣‐￣*)　ﾌﾟﾙﾌﾟﾙ　

　　　　　　　　　そんなに、建物の中身や仕様が知りたい訳が、私には理解できない・・・）

　森川：「Ｓさんと相談してご返事差し上げます。図面を見せるかどうかは、

　　　　　以前、お話した通り守秘義務が、私達にはあります。クライアントの

　　　　　了解なくして公表はできません。」

　これから先は、Ｓさんが、これから付き合わないといけない”近隣”なので、

　Ｓさんを含めた説明対応をする事にした。

　Ｓさんと事前打合せをする事にした。

　森川：「近隣住民の抗議は、看板を設置した時点で”なんだか大きいビルでも

　　　　　建てられるのか？”などと、マンション建築のような錯覚があるのだと思います。」

　Ｓ氏：「その場合、建物を小さくしたり、プランを変更しなくてはいけないのでしょうか？」

　森川：「建築規模を明示した看板設置義務、近隣からの説明を求められた場合

　　　　　の説明義務などであって、近隣からの希望で建物を変更する必要性は

　　　　　、建築基準法上定められていません。」

　Ｓ氏：「分かりました。店舗をやめてくれと言われていますが、どのような譲歩を

　　　　　すれば良いのですか？」

　森川：「基本は、限られた工事費の中で、ここまでＳさんと進めてきたのですから、

　　　　　要求に対して、増額になるような事は必要ありません。

　　　　　民民上の話は公平でないといけないのです。それ以外で、Ｓさんが、

　　　　　”それぐらいだったら、いいよ”と思える内容であれば譲歩しても良いと思います。」

　他に、今まで私の先輩が以前、”近隣対応”で人間不信になってしまった話など

　法律で解決できない難しさなどをお話して、”誠実な対応”こそが人間関係構築で

　大切な事をお話させていただきました。

　今回は、ここまでです。

　　　次回、クライアント物語編 Story-011 に続く　→

──[ポイント１７]

────────────────────────────

　　３階建て住宅を建てる時の近隣へ注意点

　○ 用途地域指定による高さ制限により、近隣への説明義務がでる。

　○ 同上の場合、日影規制により北側→西・東側の順番で隣接する土地の状況により、

　　都心部では建てられない場合が多い。

　○ 民民間で解決できない場合は、建築紛争の手続きにより（あっせん・調停）

　　が行われる

─────────────────────────────────────

　その土地にどのくらいの家が建つのかは、信頼のおける建築士に相談してみる

　と良いでしょう。

　ここまでの条件が揃えば、きっとあなたの思いを形にしてくれると思います。

　不動産屋さんから出される諸条件についても、同じく相談される事を強く推奨

　します。（例：下水道の引込費用・古屋の解体費用等）

　真剣に取り組む不動産屋さんが、いらっしゃる中、悪意を感じず自分達の有利

　な方向へ導いてしまう不動産屋さんも中には残念ながらいます。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　関連　～クライアント物語～

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　ご検討は、慎重に、できれば、早いうちにプロのアドバイスを聞いたほうが良

　いでしょう！　　　　

　　　住宅リフォーム・マンションリフォームの相談も受け付けています。

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【建築家が語るデザイン住宅】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント

　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。

　あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

　ブログの構成は、注文住宅の家づくりを進める上で必要になる知識を解説している

　【解説編】と、その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事

　【クライアント物語】の二部構成としています。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所

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　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

=====================================================================

　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第16話）

　≪ステップ２≫【クライアント物語編 Story-011 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！　　　　　　

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

　やっぱりわからない・・と言う方、必見！！

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Posted by m.morikawa at 4:22 午後
Edited on: 2010年10月26日 5:15 午後
Categories: クライアント物語, 土地契約

　家を建てるために！これだけは！（第14話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK２】土地情報・土地購入条件チェック！　　　　　　　

　　クライアント編（3/5）

─────────────────────────────────────

◇　【土地契約】　 CHECK２　土地情報・購入条件チェック！

─────────────────────────────────────

　やっと探した土地の信頼性や売買条件の整理です。

　せっかく購入する土地の評価を確かめて見ましょう！

──クライアント物語────────── Story-009 ───────

◇　迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！

─────────────────────────────────────

　今回も、前回に続き、土地探しから家づくりをＤＥＮ設計と始めたご夫婦（Ｓ氏）の

　お話です。

　奥様が、トリマー（犬猫の美容院）をやられていて、店舗を併用するデザイン住宅

　の物語です。

　苦労して探し続け、たどり着いた土地のお話と、そのやっと見つけた土地周辺

　住民との対決（バトル？）のお話です。

　▽▽▽　ここから前回（クライアント物語編 Story-008 ）の続きです。　 ▽▽▽

　このお話のトップは、（クライアント物語編 Story-007 ）です！

　その後、たくさんの計画案からＳ氏と考え抜いたひとつのプランにより、

　スキップフロアーを含む店舗併用三階建てプランが出来上がり、建築確認申請

　の事前申請による中高層条例による申請を行った頃だった・・・

　法規上、３階以上の建物の場合、日陰規制のクリア・近隣周知の為のお知らせ

　の看板設置・近隣からの問い合わせによる回答の義務などが課せられる。

　当然、経験上、この事前申請がかなり労力がかかる事は承知の上でＳ氏の

　大切な”家”を守り抜く硬い意志でここまで進めてきた。

　これが結構大変な地域もある・・・近隣周知・・・

　この地域は、問題ないだろうか？・・・・

　やはり出てきた・・・

　近隣住民の言いたい放題の”わがまま”・・・

　Ｓ氏が購入した対象物件-2を囲み、東側住民（近隣Ａさん）、西側住民（近

　隣Ｂさん）、南側住民（近隣Ｃさん）達とのバトル（対決）模様をお話します。

　近隣３者とＤＥＮ設計（Ｓ氏の代理人）と現地でのやりとり、一回目。

　森川：「今回、計画している物件は、店舗が併用される三階建て木造建物です。

　　　　　着工時期については○月○日です。竣工については○月○日に予定

　　　　　します。意見のある方は、聞いて下さい。」

　日影規制範囲、建物の高さなどの法的説明をさせていただいた。

　近隣Ａさん：「私は職人をしているから、良くこの業界の事を知っているから

　　　　　　　　、あまりうるさい事は言うつもりはないよ。車だけ気をつけて

　　　　　　　　くれよ！家の前にあまり置くなよ！それと・・近隣Ｂさん、何

　　　　　　　　か不便なことがあるでしょう・・音とか・・」

　（味方してくれているのか？遠まわしに威圧かけたいのか・・・・）ヾ(- -；)

　近隣Ｃさん：「お互い様なんだから、ウチは気にしなくていいわよ。それより、

　　　　　　　　　町内会長にご挨拶はしたの？あの人は”うるさい”から先に

　　　　　　　　　挨拶に行ったほうがいいわよ。私のところより、”近隣Ｂさん”、

　　　　　　　　　何か言っておかないといけない事は言ったほうがいいわよ。」

　　（あっ、町内会長さんがいるんだ・・情報、ありがとうございます。

　　　　　　　　　　　　　　　・・・なぜ皆さん、Ｂさんに話をまわしているのだろうか？）

　近隣Ｂさん：「私の息子は障害者なので、音にすごく敏感で静かな環境で暮ら

　　　　　　　　させたいの・・・逆に迷惑をかけてしまうかも知れないのだけど・・・」

　　（控えめな方だな・・でも、何気に言いたい事は言っている・・）(￣◇￣)ﾎﾟｹｰ

　森川：「以上でしょうか？」

　近隣Ｃさん：「あら、どんな建物になるの？間取りは？お子さんはいるの？」

　森川：「法律上の説明義務ですが、建て主Ｓさんの不都合になるようなプライ

　　　　　バシーの公開は出来ません。お教えできるのは、外見上の高さや、

　　　　　日影になる範囲と時間などです。」

　近隣Ｃさんのみ不機嫌そうだった・・・

　（先程は、人間味のある物分りの良い感じだったのに・・・

　　　　・・・・態度が変わった・・）（￣□￣；）！！

　この日は、私の説明で少し不満だったのか、渋々解散して頂いた・・・・

　今回は、ここまでです。

　　次回、クライアント物語編 Story-010 に続く　→

──[ポイント１６]

────────────────────────────

　　買いたい土地が見つかったら、どうする？

　○不動産会社に買付証明書を出す。

　　　（購入額・契約予定日を記入）

　○建築計画図面（1/100）・概算見積書を作成する。

　○銀行ローン仮申込みをして審査通過する。

─────────────────────────────────────────

　その土地にどのくらいの家が建つのかは、信頼のおける建築士に相談してみる

　と良いでしょう。

　ここまでの条件が揃えば、きっとあなたの思いを形にしてくれると思います。

　不動産屋さんから出される諸条件についても、同じく相談される事を強く推奨

　します。（例：下水道の引込費用・古屋の解体費用等）

　真剣に取り組む不動産屋さんが、いらっしゃる中、悪意を感じず自分達の有利

　な方向へ導いてしまう不動産屋さんも中には残念ながらいます。

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　　関連【解説編】

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　ご検討は、慎重に、できれば、早いうちにプロのアドバイスを聞いたほうが良

　いでしょう！　　　　

　土地を含めたご相談も受け付けています。

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【建築家が語るデザイン住宅】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント

　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。

　あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

　ブログの構成は、注文住宅の家づくりを進める上で必要になる知識を解説している

　【解説編】と、その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事

　【クライアント物語】の二部構成としています。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔

　　　　　　　　　注文住宅・デザイン住宅の無料プランニングサービス

　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

=====================================================================

　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第15話）

　≪ステップ２≫クライアント物語編 Story-010 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！　　　　

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

　やっぱりわからない・・と言う方、必見！！

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Posted by m.morikawa at 12:01 午後
Edited on: 2010年10月23日 4:45 午後
Categories: クライアント物語, 土地契約

　家を建てるために！これだけは！（第13話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK２】土地情報・土地購入条件チェック！　　　　　　　

　　クライアント編（2/5）

─────────────────────────────────────

◇　【土地契約】　 CHECK２　土地情報・購入条件チェック！

─────────────────────────────────────

　やっと探した土地の信頼性や売買条件の整理です。

　せっかく購入する土地の評価を確かめて見ましょう！

　→解説編

──クライアント物語────────── Story-008 ───────

◇　迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！

─────────────────────────────────────

　今回は、前回に続き、土地探しから家づくりをＤＥＮ設計と始めたご夫婦（Ｓ氏）の

　お話です。

　奥様が、トリマー（犬猫の美容院）をやられていて、店舗を併用するデザイン住宅

　の物語です。

　苦労して探し続け、たどり着いた土地のお話と、そのやっと見つけた土地周辺

　住民との対決（バトル？）のお話です。

　▽▽▽　ここから前回（クライアント物語編 Story-007）の続きです。　 ▽▽▽

　そして数日後、今度は八王子に物件が出てきた（以下　対象物件-②）ので、

　検討を始めた。

　こちらも、ＤＥＮ設計が先に現場調査を行った。

　森川の考査　・土地環境は、前面道路を挟み中規模の公園があり、集客能力も感じられる。

　・大通りから一本入ったところに位置し、来客の車の通行も問題ない。

　・郊外型スーパーやファミレスが点在する通りが重なる地域のため活気が感じ

　　られる。

　・駅までの距離は、結構あるが、北八王子駅から、一回の乗り換えでＪＲ新宿

　　駅まで行ける。

　・土地の面積は小さめだが、３階建てが十分検討できる条件な為、１階部分に

　　店舗などの要望を網羅する事ができる。

　その後、Ｓ氏と対象物件-②について打合せを行う。

　この時点では、Ｓ氏の都合上、まだ現場をご覧になっていない・・・・。

　こちらから、上記考査の結果をアドバイスさせて頂いた。

　そして、気になる”通勤の話”になった・・・

　森川：「今回の対象物件-②ですが、一番私が気になるのは、当初の希望地

　　　　（吉祥寺～国分寺間）から遥か遠く、八王子になった事。そして、最寄

　　　　　り駅は、ＪＲ八高線北八王子駅となり、ＪＲ新宿駅までは、八王子駅

　　　　　経由で乗り換えをしなくてはいけない事です。」

　Ｓ氏：「そうですか、八王子駅近辺では、条件にあった土地が無いようですね

　　　　　、理解しています。３階建てってなんだか楽しそうですね、２階以上

　　　　　住んだ事が無いので・・・」

　そして１週間後、Ｓ氏が土地を見てから事務所に来ていただきました。

　森川：「いかがでしたか？駅までは歩いてみましたか？」

　Ｓ氏：「はい、歩いてみました。駅まで行き、時刻表も見てきました。

　　　　　八王子駅までは、ずいぶん遅くまで終電があるみたいで良かった

　　　　　です。・・・・」

（僕が心配しているのは、毎日の事だから・・・”乗り換え”の事！）(ﾟ∇^*)

　続けて・・・

　Ｓ氏：「一駅一回の乗り換えなので苦にならないと思います。そこからは特急

　　　　　で行けますから、今までとあまり変わらず通勤できます。」

　森川：「そうですか！土地自体の環境は、建物のデザインで”より良い部分” 　

　　　　　となる可能性は十分あると思います。」

　少し、お互いに興奮ぎみになり・・・

　森川：「それでは、今回の対象物件-②によるプランの作成に入りますがよろ

　　　　　しいですか？」

　Ｓ氏：「あの土地でどんなプランになるのか楽しみです。周辺の家は２階建て

　　　　　しかありませんが、あそこで３階建ては、本当に建てれるのでしょうか？

　　　　　それと、土地契約もしていないのに、お願いできるのですか？申し訳

　　　　　ないように思えるのですが・・・」

　森川：「今後の進め方ですが、まずは、土地取得に向けた”買付証明書”を

　　　　　提出して下さい。そこには、契約予定日を書かなくてはいけないので

　　　　　すが、２週間程度先の日付に設定するのが先方（売主）に対しても

　　　　　失礼がないと言われています。

　　　　　その期間を利用して、土地購入の検討をＳさんとＤＥＮ設計で行い

　　　　　ます。仮に、契約を見送ったとしても、ルール上は構いません。

　　　　　その検討資料としても、銀行ローンを受ける資料としても、プラン+

　　　　　見積書が必要となります。」

　Ｓ氏：「対象物件-②を断ってしまったら、ＤＥＮ設計さんが作成した資料は

　　　　　無駄になってしまうのではないでしょうか？」

　森川：「以前、”幾つかのモデルケースによるコンセプトの明確化”が必要に

　　　　　なるお話をさせていただいたと思うのですが、その幾つかのモデルケ

　　　　　ースの一つと考えて下さい。

　　　　　やっと、Ｓさんが”この土地でＤＥＮ設計に検討をしてもらいたい”

　　　　　と思った対象物件-②に逢えたのですから、慎重に真剣にＳさんの家

　　　　　をデザインをさせていただきます。

　　　　　そのプランと金額をＳさんが気に入らないようであれば、ご心配なさ

　　　　　らず、お断り下さい。

　　　　　それと、３階建てプラン、楽しみに待っていて下さいね！」

　Ｓ氏ご夫妻に私達ＤＥＮ設計の進め方を理解して頂き、深々とお辞儀をされ、

　この先を進める事となりました。

　数日間、たくさんのラフプランを描き、大急ぎでプランをまとめ、プレゼンの

　用意ができた・・・

　その後、プラン・金額ともに資金計画の枠に入り、銀行ローン仮申込みをクリ

　アさせ、土地契約を結び、ＤＥＮ設計との設計監理契約を締結させた。

　いつも思うことだが、この時点で契約上、正式にクライアントの代理人となり

　身の引き締まる思いで、今後のクライアントの大事な”家づくり”を守ってい

　く事となる・・・

　今回は、ここまでです。

　次回、クライアント物語編 Story-009 に続く　→

──[ポイント１５]

────────────────────────────

　買いたい土地が見つかったら、どうする？

　○不動産会社に買付証明書を出す。

　　　（購入額・契約予定日を記入）

　○建築計画図面（1/100）・概算見積書を作成する。

　○銀行ローン仮申込みをして審査通過する。

─────────────────────────────────────

　その土地にどのくらいの家が建つのかは、信頼のおける建築士に相談してみる

　と良いでしょう。

　ここまでの条件が揃えば、きっとあなたの思いを形にしてくれると思います。

　不動産屋さんから出される諸条件についても、同じく相談される事を強く推奨

　します。（例：下水道の引込費用・古屋の解体費用等）

　真剣に取り組む不動産屋さんが、いらっしゃる中、悪意を感じず自分達の有利

　な方向へ導いてしまう不動産屋さんも中には残念ながらいます。

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　関連　～クライアント物語～

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　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

　ブログの構成は、注文住宅の家づくりを進める上で必要になる知識を解説している

　【解説編】と、その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事

　【クライアント物語】の二部構成としています。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔

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　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

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　家を建てるために！これだけは！（第14話）

　≪ステップ２≫クライアント物語編 Story-009 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！　　　　　　

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Posted by m.morikawa at 2:04 午後
Edited on: 2010年10月26日 5:15 午後
Categories: クライアント物語, 土地契約

　家を建てるために！これだけは！（第12話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK２】土地情報・土地購入条件チェック！　　　　　　　

　　クライアント編（1/5）

─────────────────────────────────────

◇　【土地契約】　 CHECK２　土地情報・購入条件チェック！

─────────────────────────────────────

　やっと探した土地の信頼性や売買条件の整理です。

　せっかく購入する土地の評価を確かめて見ましょう！

──クライアント物語────────── Story-007 ───────

◇　迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！

─────────────────────────────────────

　今回は、土地探しから家づくりをＤＥＮ設計と始めたご夫婦（Ｓ氏）のお話です。

　奥様が、トリマー（犬猫の美容院）をやられていて、新築時に店舗を併用する

　時の物語です。

　苦労して探し続け、たどり着いた土地のお話と、そのやっと見つけた土地周辺

　住民との対決（バトル？）のお話です。

　土地探しを始めた頃は、中央線沿線（吉祥寺～国分寺）の物件を探していまし

　た・・・・。

　ＤＥＮ設計から提案した「資金計画書」から、希望する建物の工事費から他の

　諸経費を考慮した土地購入費を算出した金額○千万円を見ながら、希望地域の

　土地価格からだと、条件が悪くなる可能性がでてきました。

　Ｓ氏：「土地に掛けられる費用からだと、希望の場所は難しいのですかね？」

　森川：「環境や土地形状・大きさ、接道状態により土地の金額は決まってきます。

　　　　　それら決められた条件を考慮して建物の内容は変化します。

　　　　　従って、Ｓさんが、”ここに住みたい”と言う場所にこだわるのではなく、

　　　　　”こんな家に住みたい”と言った”環境とそこに建つ家”を優先してください。

　　　　　これから出てくる”土地情報”を建築家の視点で”良い所”と”悪い所”を

　　　　　アドバイスさせてもらいます。」

　Ｓ氏：「最初から私達の希望を諦めたくは無かったので安心しました。

　　　　 ”より良い事”と引き換えに”諦める事”を決めていけば良いので

　　　　すね！」

　森川：「そうですね、そのためにも幾つかのモデルケースによる”コンセプトの

　　　　　明確化”が必要になってきます。最初から”身の丈”を低くなさらずに、

　　　　　ひとつひとつの土地物件にあてはめてご一緒に判断していきましょう！」

　それから、数日後・・・

　以前お話した、黒子さん（不動産屋さんのオジサン）を紹介して三者で土地探しが

　始まった。

　ＤＥＮ設計と黒子さんからのヒアリングで、Ｓ氏の要望の優先順位が少しずつ

　明らかになってきた。

　１．中央線沿線→通勤先がＪＲ新宿駅

　２．最寄り駅→現在住んでる場所に近い

　３．奥様のお店との店舗併用住宅

　４．土地の大きさへの要望→庭は、さほど必要ないが、駐車スペース２台ほしい

　それらを考査すると、立地条件に対しては（ご主人の通勤・奥様の集客条件）

　を考慮する。

　建物条件（25坪前後・店舗併用・駐車スペース）などから・・・

　・ご主人の通勤時間（現在の状態からあまり変えたくない）

　・土地間口の最低幅（店舗幅＋駐車スペース＋店舗とは別に住居の玄関）

　・多少の人通りが見込め、車の出入りが容易にできる事

　と言った内容が固まってきた・・・・

　それから２週間ほど経ちました・・・

　黒子さんから国分寺よりさらに先で南武線矢川に条件に入る物件が出てきた

　（以下　対象物件-①）との連絡をもらい、ＤＥＮ設計がその土地の現地調査

　に出向いた。

　そこは、閑静な住宅が、車の通りが少ない北側前面道路と、その土地南側から

　３ｍほど下がった土地一件を挟んで大通りに面していた。

　この時点で森川の考査

　・北側道路は商売をする上では少し寂しい感じがする

　・駅からの通勤路は自転車が無いときつい（遠い）、それと同時に人が少ない

　・住居としては、南側の見晴らしはとても良く、一階リビングでも十分な日差

　　しが望める。

　その後、Ｓ氏と対象物件-①について打合せを行う。

　上記森川の考査をＳ氏に伝える・・・

　Ｓ氏：「土地の日当たりはすごく良かったですね。でも、駅から歩きましたが

　　　　　、やはりひと気が無く寂しく感じました。さらに土地の周りは静かで

　　　　　人が歩く姿も少なく感じました。」

　森川：「駅から歩いてみて、毎日の通勤を考えて遠く感じましたか？」

　Ｓ氏：「駅までは多少遠くても構わないのですが、路線乗り継ぎの不便さを感

　　　　　じます。」

　森川：「奥様は、ご商売をやる上であの土地で想像はできましたか？

　　　　　僕は、街並みや車の通りや人通りの少なさが気になりましたが・・」

　奥様：「街並みを見て、ライバル店を探してみましたが、1件ありましたが、

　　　　　人影もまだらで寂しい感じがしました。

　　　　　土地周辺が静かなのは構わないのですが、そこまで行く道幅が狭く、

　　　　　来客の不便さが感じました。」

　今回の土地は、建物のプランを作成するまでも無く、次の物件を待つ事となり

　ました。

　但し、この物件のお蔭で、幾つか妥協点も出てきました。

　・通勤に関しては、駅までの通勤路（距離）よりも路線の乗り継ぎの便利さを

　　優先する。

　・住まいとしての住環境よりも、街の活気があり店舗を運営する為の集客力を

　　重視したロケーションが必要。

　・来客を優先する道路条件（ある程度の車の通行があっても仕方ない）

　　などが、まとめる事ができた。

　次回、クライアント物語編 Story-008 に続く　→ 　

──[ポイント１４]

────────────────────────────

　　土地を見極めるポイント

　○通勤路・子供の通学路は実際に自分で歩いてみよう！

　　　（出来れば、電車・ﾊﾞｽを利用してみてください）

　○店舗の場合、駅利用者数、営業エリア人口を調べよう！

　○車で目的地まで行ってみよう！

─────────────────────────────────────

　その土地にどのくらいの家が建つのかは、信頼のおける建築士に相談してみる

　と良いでしょう。

　ここまでの条件が揃えば、きっとあなたの思いを形にしてくれると思います。

　不動産屋さんから出される諸条件についても、同じく相談される事を強く推奨

　します。（例：下水道の引込費用・古屋の解体費用等）

　真剣に取り組む不動産屋さんが、いらっしゃる中、悪意を感じず自分達の有利

　な方向へ導いてしまう不動産屋さんも中には残念ながらいます。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　関連　～クライアント物語～

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　ご検討は、慎重に、できれば、早いうちにプロのアドバイスを聞いたほうが良

　いでしょう！　　　　

　土地を含めたご相談も受け付けています。

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【建築家が語るデザイン住宅】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント

　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。

　あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

　ブログの構成は、注文住宅の家づくりを進める上で必要になる知識を解説している

　【解説編】と、その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事

　【クライアント物語】の二部構成としています。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔

　　　　　　　　　注文住宅・デザイン住宅の無料プランニングサービス

　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

=====================================================================

　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第13話）

　≪ステップ２≫クライアント物語編 Story-008 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！　　　　　　　

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

　やっぱりわからない・・と言う方、必見！！

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Posted by m.morikawa at 5:38 午後
Edited on: 2010年10月26日 5:19 午後
Categories: クライアント物語, 土地契約

　家を建てるために！これだけは！（第11話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK２】土地情報・土地購入条件チェック！　　　　　　　

　　解説編

　前回までは、不動産屋さんを探す上でのポイントをいくつかご紹介しました。

　今回は、やっと探した土地の信頼性や売買条件の整理です。

　せっかく購入する土地の評価を確かめて見ましょう！

　チェックリストとしてお使いください！

■　CHECK２　土地情報・土地購入条件チェック！

　最低限、必要な情報です。すべて、契約前には、整理しておきましょう！

　□【その１】業者の取引態様：売主、買主、媒介、代理の別が表示されているか。

　□【その２】業者の免許証番号：無免許業者とは取引しないこと。　

　□【その３】物件の所在地：分譲物件は地番まで表示されているか。

　　　　　　分譲物件以外は丁目まで表示されているか。

　□【その４】交通等の利便：最寄り駅から物件までの距離、所要時間

　　　　　　（徒歩・バスの別　例]徒歩所要時間８０ｍを１分で計算している。）

　□【その５】価　格：最低価格、最高価格

　□【その６】古　屋：解体・除去しなくては、いけないものは、ないか？

　□【その７】道路：前面道路の状況：公道か私道か、私道負担があるか？

　□【その８】下　水：宅内に最終桝があるか？

　□【その９】水　道：宅内に引きこまれているか？

　　　　　　その場合、水道管は13mm又は20mm（宅地の場合）。

　□【その１０】ガ　ス：都市ガスか、プロパンか？

　□【その１１】権　利：通常は所有権。賃借権等のこともある。

　　　　　　　謄本・公図・地積測量図は、必ず用意してもらいましょう。

　　　　　　　その謄本により、抵当権の有無や、現在の所有者はわかります。

　□【その１２】地　目：通常は宅地。田、畑の場合は要注意。

　□【その１３】ローン：金融機関名、融資額、利率、貸付期間

　　　　　　都市銀行の場合、土地の評価額80～90％が目安、残りは、自己資金

　　　　　　となるので、注意！その時、住宅ローンは、建物登記が済んでから

　　　　　　実行されます。自己資金が足りない場合、つなぎ融資を受ける事に

　　　　　　なります。

　□【その１４】法令に基づく制限：用途地域や建ぺい率など。

　　　　　　市街化調整区域の場合は要注意！

　□【その１５】許可番号：物件に必要な宅地造成、建築確認などの許可番号。

　今回は、ここまでです、それぞれの項目は、面倒でも必ず不動産屋さんに確認して

　下さい。

──[ポイント１３]

────────────────────────────

　　土地購入後のトラブルを避けるためのポイント

　○　売主は誰？　○購入する土地に関わる費用は、全部でいくら？

　○　購入した後で、家を建てるためにかかる費用は、工事費以外にいくら？

　○　銀行ローン仮申込み時の保証会社評価は○○パーセント？

─────────────────────────────────────

　その土地にどのくらいの家が建つのかは、信頼のおける建築士に相談してみる

　と良いでしょう。

　ここまでの条件が揃えば、きっとあなたの思いを形にしてくれると思います。

　不動産屋さんから出される諸条件についても、同じく相談される事を強く推奨

　します。（例：下水道の引込費用・古屋の解体費用等）

　真剣に取り組む不動産屋さんが、いらっしゃる中、悪意を感じず自分達の有利

　な方向へ導いてしまう不動産屋さんも中には残念ながらいます。

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　　関連【解説編】

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　ご検討は、慎重に、できれば、早いうちにプロのアドバイスを聞いたほうが良

　いでしょう！　　　　

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【建築家が語るデザイン住宅】について

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　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。

　あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

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　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

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　【解説編】と、その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事

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　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

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　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第12話）

　≪ステップ２≫クライアント物語編 Story-007 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

　やっぱりわからない・・と言う方、必見！！

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Posted by m.morikawa at 3:24 午後
Edited on: 2010年10月23日 3:09 午後
Categories: 土地契約

　家を建てるために！これだけは！（第10話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK1 】信頼度チェック！　　　　　　

　　クライアント物語編（3/3）

─────────────────────────────────────

◇　【土地契約】　 CHECK1　信頼度チェック！　

─────────────────────────────────────

　土地を購入する・・この決断は、家づくりのテーマのなかでは、場合によって

　は、家の金額の２倍もする、かなり重要な大きな買い物です。

　いままでの、クライアントとのやりとりで、見逃せないチェックポイントをお教えします。

　表記中、一般の誠実な不動産会社ではあり得ない話であって、一部の倫理観に

　欠ける不動産業者の話であることをご理解ねがいます。

　私達も数社の不動産会社とお付き合いしていますが、下記に示すような不安感

　を抱くような事は一度もありません。

　不動産会社は土地を購入する方の代理人です。しっかり、プロとしての責務を

　果たしてくれるでしょう。

　【土地契約】 CHECK1 信頼度チェック！解説編（1/2）

　【土地契約】 CHECK1 信頼度チェック！解説編（2/2）

──クライアント物語────────── Story-006 ─────────────

◇　設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 　

─────────────────────────────────────

　今回も、前回に続き、”建築条件付土地”にＤＥＮ設計がデザインする家を

　建てようと試みるが、クライアントＵ氏と森川が挑む、横柄な建売会社との

　やりとり（対決？）をお話します。

　▽▽▽　ここから前回（クライアント物語編 Story-005）の続きです。　 ▽▽▽

　　・・・・その数日後、契約を急ぐ建売業者の社長の気持ちも分かる・・・。

　なんとかスケジュールを調整して不動産会社の設計部の方達とミーティングを

　行った。

森川：「先日、社長は、”できる”って言ってましたけど、大丈夫ですか？」

　自分の感触では、限りなく不可能に近いと思えていたからだ。

○○部長：「社長が（できるって）言っているんだから

　　　　　　良いんじゃないですかね。」

　（なんとも頼りない返答・・・）

　そのミーティングで設計部の二人の反応は、こちらの説明に対して、普段は、

　コピーで造る建売の設計と違い、新鮮な気持ちで、かなり興味を示しているよ

　うだった。

　そして、二人が帰ると・・・・

　Ｕ氏ご夫婦が、わざわざ事務所に来られて、

Ｕ氏「不動産会社の社長からの電話で、今回の○○の土地は売れてしまい、

　　　　Ｕ氏がご希望の区画はなくなりました、その隣でしたら、販売を検討し

　　　　ても良いですが・・・」

　と、社長自身が私達と約束した優先順位を簡単に跳ね除けた瞬間だった。

　（残念な事ではあるが、あの社長さんだったら、”難しく時間のかかる儲け

　　の少ない内容”よりも、”自社のみで造る簡単で早い内容”を優先するのも

　　想像はしていた・・・

　　それも、先ほどまでこちらが時間を割き用意したミーティングで、

　　細かく説明を行ったのは　なんだったんだろう・・・

　　期待を胸に膨らまして、楽しそうに帰っていったあの設計部二人は、

　　なんだったんだろう？・・・

　　その奇妙な行動こそが、怪しく思えていた。・・・）

　もともと希望していたのは二区画ある日当たりの良いほうで、残っている

　土地は、ゴミ置き場と隣接している条件のはるかに悪い土地。

　建売業者の社長は、その人気のない土地を無理やり選択させようとしたのだ。

　そして出した結論が、

　”その建売会社からの土地購入はやめましょう”

　でした。

──[ポイント１２]

────────────────────────────

　○建売業者は、お金の流れが速いほうが利益になる。

　○ユーザーには、迷惑はかけるが、条件の良い土地購入希望者を優先する。

　○買付証明を出したとしても、優先順位は、”売り側”にある。

　○”建築条件付”とは、自社自ら造ること、又は、指定した業者がつくることを条件

　　にして、土地販売をするため、設計事務所などが介入する注文住宅をつくる事は

　　できない。

─────────────────────────────────────

　現代でもこの古臭い手法を使っている業者がいる事に思い知らされた　形になった。

　その後、Ｕ氏には、ＤＥＮ設計と長く付き合っている黒子さん（いい物件を

　探すんのが得意だけど、いい物件だけに時間はかかるオジサン）を紹介したり、

　ご自分でも近隣不動産に声をかけ探してもらった・・・・

　その後、偶然にも、上記の建売業者の販売物件のすぐ近くに、良い物件が出

　てきて、その土地に、ＤＥＮ設計と納得した個性的な家を建てる事ができた。

　その後入居され、一年程経ち、偶然クライアントＵ氏奥様と出会った・・・

奥様：「家の近くで、あの建売業者が、外観を真似て造っているのよ。

　　　　　森川さんの著作権でなんとかしてください～！」

　少し笑いながらの会話でしたが・・・

（以前、あの建売業者設計部の人にデザイン主旨や意匠について説明した

　事を思い出した・・・

　普段手に入れる事のない”DEN設計のデザイン”を盗作したな？

　あの社長のやりそうな事・・・）

森川：「真似ているだけですよね、よく真似されるんです。

　　　　　同じではないですよね？

　　　　　物まねは、物まねでしかありませんよ。」

　自分がデザインした建物には、私もプライドがあります。自信を持って

　問いかけました。

奥様：「同じはず無いわよ、だって、家のほうが断然美しいもの！」

　（嬉しかった・・、奥様も自分達で造り上げた”家”への”美”の意識を

　　誇りに思ってくれている・・・）

　建売業者の悪意を感じず、真似る貪欲さには、皮肉にもタフな感じもするが、

　クライアントに、他にはないデザインを誇りにしていただいている様子を

　窺わせて頂けたのは喜ばしい限りだった。

　今回は、以上です。

　今回お話したような不動産会社ばかりではない事をお断りしておきます。

　私達も数社、不動産会社とはお付き合いしていますが、皆さんプロ意識を

　もって、クライアントがこれから新しく住む”環境”を一緒に探してくれます。

　　一部の倫理観に欠ける業者のお話をさせていただきました。

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　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。

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　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

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　【解説編】と、その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事

　【クライアント物語】の二部構成としています。　

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　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

=====================================================================

　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第11話）

　≪ステップ２≫【土地契約】CHECK２土地情報・土地購入条件チェック！　

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

　やっぱりわからない・・と言う方、必見！！

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Posted by m.morikawa at 12:06 午後
Edited on: 2010年10月26日 5:14 午後
Categories: クライアント物語, 土地契約

　家を建てるために！これだけは！（第9話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK1 】信頼度チェック！　　　　　　

　　クライアント物語編（2/3）

─────────────────────────────────────

◇　【土地契約】　 CHECK1　信頼度チェック！　

─────────────────────────────────────

　土地を購入する・・この決断は、家づくりのテーマのなかでは、場合によって

　は、家の金額の２倍もする、かなり重要な大きな買い物です。

　いままでの、クライアントとのやりとりで、見逃せないチェックポイントをお教えします。

　表記中、一般の誠実な不動産会社ではあり得ない話であって、一部の倫理観に

　欠ける不動産業者の話であることをご理解ねがいます。

　私達も数社の不動産会社とお付き合いしていますが、下記に示すような不安感

　を抱くような事は一度もありません。

　不動産会社は土地を購入する方の代理人です。しっかり、プロとしての責務を

　果たしてくれるでしょう。

　【土地契約】 CHECK1 信頼度チェック！解説編（1/2）

　【土地契約】 CHECK1 信頼度チェック！解説編（2/2）

──クライアント物語────────── Story-005 ─────────────

◇　設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 　

─────────────────────────────────────

　今回も、前回に続き、”建築条件付土地”にＤＥＮ設計がデザインする家を

　建てようと試みるが、クライアントＵ氏と森川が挑む、横柄な建売会社との

　やりとり（対決？）をお話します。

　▽▽▽　ここから前回（クライアント物語編 Story-004 ）の続きです。　 ▽▽▽

　・・・・・それから、１週間後、その販売会社（不動産会社）にて面談を

　しました。

　Ｕ氏ご夫婦と森川と山本（ＤＥＮ設計デザイナー２級建築士）で伺いました。

　そこは・・・私の苦手な光景だった・・・剥製？・・奇妙な王将の大きな将棋

　ゴマ？・・・小さな打合せテーブル・・・社長席の前にあるソファーは大きくて

　革張り？・・・。

　”感覚”で物事を判断してはいけないが、私は、その”感覚”でいままで設計

　を進めてきた。

　嫌な予感がしていた・・・

　そしてその”小さな打合せテーブル”に三者合わせて７人が、体を寄せ合い、

　打合せが始まった。

　思っていた通りの”建売会社の社長”の横柄な対応が始まった・・・

社長：「普段は、弊社の設計部で建築士が設計したものを建てている。

　　　　　今まで苦情を受けた事がない。それだけ皆に喜ばれているよ・・・。

　　　　　・・・・ＤＥＮ設計さんは、知っていますよ、事務所の前の道をよ

　　　　　く通っているから・・・。」

　（　”ＤＥＮ設計を知っている”・・・

　　　　・・・・場所の事じゃないですよ！意味違いだ！・・・）

社長：「それでは、ウチの”優秀”な設計スタッフを紹介します。・・設計部長の

　　　　　○○君。こちらが、ウチの”ホープ”の設計課長○○君・・・。」

　一通り、自己紹介が終わったみたいだったので、こちらから・・

森川：「契約の状態ですが、社長のところでは自社で建設もされていますので

　　　　　、三者契約（*1）で進めますがよろしいですか？」

　こちらで用意した契約書を差し出したが、見た事がない様子だった。

　少し、その契約書を眺めて、社長も目が覚めたようで、私に対しても敬語は

　使ってくれるようになった。

社長：「契約書は、ウチで用意できますよ。　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　○○君、契約書を持ってきてくれ！」

　持ってきたのは、普通の”請負契約書”、それは、単なる二者契約なので、

　×です・・・

　（かなりの感覚違いを感じているのは、私のほうだけだろうか・・・）

森川：「ＤＥＮ設計が、設計監理契約を設計業務委任として契約します。

　　　　　そして、建設をＵ氏の代理人として監理させていただきます。

　　　　　そのための契約ですから、Ｕ氏は依頼者ですから”甲者”、

　　　　　社長は建設を依頼されますから”乙者”、

　　　　　ＤＥＮ設計は、自ら設計したものを監理しなくてはいけないので、

　　　　　Ｕ氏の代理人として現場を監理させていただきますから、”丙者”

　　　　　として、三者協力の上で役務を遂行するための契約です。

　　　　　書式は旧四会連合で発行しているものを使用します。」

　ようやく、設計事務所が介入する建設を理解して頂いたようだ。

　次に、品質レベルの話をＤＥＮ設計の他のクライアントの図面を広げて説明を

　始めた・・

森川：「この図面には意匠・構造・設備・仕様書を含め100～150枚程度に表現

　　　　　されています。

　　　　　扉や家具、屋根や壁の納まりが書かれ、細かく寸法・仕様が決められ

　　　　　ています。

　　　　　このような条件で御社は対応できますでしょうか？」

　すると、その設計部長○○さんが、平面図・立面図・仕様図の三枚の図面を

　森川に差出して見せてくれました。

　作業着を着た設計部長は、少し申し訳なそうにボソボソと話し始めました。

○○部長：「ウチでは、建物仕様が同じですから、この三枚で事は足りてしま

　　　　　　　うんです・・・。」

　そして社長は、少し面倒になったのか、ＤＥＮ設計の図面をコピーさせて

　ほしいと言われ、理由も無く著作のあるものをお渡しできない旨を伝えると・・

社長：「それでは、細かい話は、事務所に○○部長と○○課長を遣せます

　　　　　ので、その時にまた、森川先生に、ご説明をお願いします。」

　設計事務所と家をつくる事（社長のところでは面倒な話）を少し理解して頂い

　たようだった。

　その時、突然だった・・・・土地契約を迫る社長にＵ氏も困り果てていた・・・。

社長：「土地契約日ですが、来週の月曜日あたりはいかがですか？

　　　　　他に買いたい人も、今のところいませんので、早いほうが

　　　　　良いのでが・・」

Ｕ氏：「まだ、ＤＥＮ設計さんと”御社に頼めるか、どうか？”を検討してい

　　　　　ないのに契約はできません！」

森川：「御社の評価を私達が代理人として考慮させて頂きます。技術的な面・

　　　　　工事費用の差額など、契約前にやらなくてはいけない事を優先させて

　　　　　ください。

　　　　　こちらのスケジュールを調整して連絡しますので、その時に設計部の

　　　　　方と再度、技術面についての協議をさせて頂きます。」

　最後まで、自社の考えを押し付け、契約を優先する社長だったが、契約をする

　前に行う検討事項の多さや難しさを”計りにかけている”ようだった。

社長：「ウチでは、できない事はありませんから、よくウチの設計担当に教え

　　　　　てあげてください。」

　とりあえず、技術協議→ＤＥＮ設計の判断→Ｕ氏決断→土地売買契約　という

　、スケジュールで合意してもらい、その契約は、伸ばしてもらった。

　次回、クライアント物語編 Story-006 に続く　→

──[ポイント１１]

────────────────────────────

　　*1三者契約・・・民間（旧四会）連合協定幸司請負契約約款の事、

　　　　　　　　　　　工事請負契約書の署名項目に、「丙・監理者」があり、契約時は、

　　　　　　　　　　　設計監理者も立会い、この項目に署名捺印し、工事完了まで、

　　　　　　　　　　　クライアントの代理人である監理者としての工事品質を守る契約形態。

　ＤＥＮ設計では、分離発注でも工務店一括請負でも、この三者契約を利用しています。

　素人であるクライアントに代わり、工務店などの施工者や出来上がった品質のチェック

　や、完成した工事量に対しての工事代金査定などを行う方法を採用しています。

　その結果、ユーザーであるクライアントが得る完成品は、プロの目で見た厳格なものに

　なり、より安全で納得できるデザイン住宅を取得できる事となります。

───────────────────────────────────── 　

　土地を含めたご相談も受け付けています。

　　ＤＥＮ設計ご相談受付サイト　

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　関連　～クライアント物語～

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【建築家が語るデザイン住宅】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント

　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。あまり知られていない

　「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

　このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報もたくさん盛り

　込んでいきますので、ご要望があれば、連絡ください。

　ブログの構成は、家づくりを進める上で必要になる知識を解説している【解説編】と、

　その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事【クライアント物語】の

　二部構成としています。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔

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　　　　　　　　　無料プランニングサービス

　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

=====================================================================

　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第10話）

　≪ステップ２≫クライアント物語編 Story-006 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

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Posted by m.morikawa at 10:23 午前
Edited on: 2010年10月26日 5:14 午後
Categories: クライアント物語, 土地契約

　家を建てるために！これだけは！（第8話）

　≪ステップ２≫【土地契約】その契約、まった！もう一度考えよう！　

　【 CHECK1 】信頼度チェック！　　　　　　

　　クライアント物語編（1/3）

─────────────────────────────────────

◇　【土地契約】　 CHECK1　信頼度チェック！　

─────────────────────────────────────

　土地を購入する・・この決断は、家づくりのテーマのなかでは、場合によって

　は、家の金額の２倍もする、かなり重要な大きな買い物です。

　いままでの、クライアントとのやりとりで、見逃せないチェックポイントをお教えします。

　表記中、一般の誠実な不動産会社ではあり得ない話であって、一部の倫理観に

　欠ける不動産業者の話であることをご理解ねがいます。

　私達も数社の不動産会社とお付き合いしていますが、下記に示すような不安感

　を抱くような事は一度もありません。

　不動産会社は土地を購入する方の代理人です。しっかり、プロとしての責務を

　果たしてくれるでしょう。

　【土地契約】 CHECK1 信頼度チェック！解説編（1/2）

　【土地契約】 CHECK1 信頼度チェック！解説編（2/2）

──クライアント物語────────── Story-004 ───────

◇　設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由

─────────────────────────────────────

　今回は、土地探しから家づくりをＤＥＮ設計と始めたご家族（Ｕ氏）のお話です。

　特殊なケースですが、私達の付き合いのない不動産会社で　”建築条件付き

　土地”での検討模様です。

　ご自分達で、かなりたくさんの”土地探し”を行っていて希望条件に合う

　土地自体がほとんど無く、”建築条件付き土地”であれば、幾つかあると

　の事でした。

　そのうちの一つの資料をお持ちになられた時でした・・・

　Ｕ氏：「”建築条件付”の土地でもＤＥＮ設計さんの所で家のデザインを

　　　　　やって頂けるのでしょうか？」

　森川：「一般的には、”建築条件付”の土地を販売している不動産会社の方が

　　　　　設計事務所が介入して進めることができないと思います。その会社に

　　　　　不利益だと思いますが、大丈夫ですか？」

　と返答し、続けて、

　森川：「私の経験上、販売元である不動産会社が自社で建売住宅を販売して

　　　　　いるケース（以下　建売業者）だと、設計事務所を受け入れる事を

　　　　　許した前例はなく。

　　　　　早く安くつくる事で利益を持つ”建築条件付”ですから、時間と

　　　　　労力が掛かり、コピーで造れない設計図を基にして時間のかかる

　　　　　オンリーワンが造れるのか？建売会社が難色を示す事が多いいの

　　　　　です。」

　普段は、建売住宅を多くやられている工務店や不動産会社が考える”住宅設計 ”

　への思想はかなり相違があり、抱えている職人さんの器量や腕前の心配も含

　めてお話しました。

　すると数日後の打合せで、・・・

　Ｕ氏：「ＤＥＮ設計さんに家のデザインを依頼する事を前提に先方の建売会社

　　　　　からは了解を得ました。」

　少し私もＵ氏の段取りの良さには、感謝させられたが、その建売会社はどこま

　でＤＥＮ設計をご存知なのか？が、不安であったので、

　森川：「それは、ありがとうございました。

　　　　　それでは建売会社と面談させて頂いて、ＤＥＮ設計の進め方や

　　　　　設計事務所の役務や品質レベルや、工務店（建売会社）・

　　　　　クライアント・ＤＥＮ設計としての三者契約（*1）の説明をして見ましょう。」

　それから、１週間後、その販売会社（不動産会社）にて面談に行くことになりました・・・・

　クライアント物語編 Story-005 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由

　に続く＞＞

──[ポイント１１]

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　　*1三者契約・・・民間（旧四会）連合協定幸司請負契約約款の事、

　　　　　　　　　　　工事請負契約書の署名項目に、「丙・監理者」があり、契約時は、

　　　　　　　　　　　設計監理者も立会い、この項目に署名捺印し、工事完了まで、

　　　　　　　　　　　クライアントの代理人である監理者としての工事品質を守る契約形態。

　ＤＥＮ設計では、分離発注でも工務店一括請負でも、この三者契約を利用しています。

　素人であるクライアントに代わり、工務店などの施工者や出来上がった品質のチェック

　や、完成した工事量に対しての工事代金査定などを行う方法を採用しています。

　その結果、ユーザーであるクライアントが得る完成品は、プロの目で見た厳格なものに

　なり、より安全で納得できるデザイン住宅を取得できる事となります。

───────────────────────────────────── 　

　土地を含めたご相談も受け付けています。

　　ＤＥＮ設計ご相談受付サイト　

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　関連　～クライアント物語～

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【建築家が語るデザイン住宅】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント

　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。あまり知られていない

　「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費　

　、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま

　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と

　思われる事柄のみとさせていただきます。

　このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報もたくさん盛り

　込んでいきますので、ご要望があれば、連絡ください。

　ブログの構成は、家づくりを進める上で必要になる知識を解説している【解説編】と、

　その議題に対して実際にあった、クライアントとの出来事【クライアント物語】の

　二部構成としています。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔

　　ＤＥＮ設計オフィシャルサイト

　　　　　　　　　無料プランニングサービス

　本文中[ポイント○]

と明記されているところだけでも読んで見てください！

　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全てＤＥＮ設計にご相談にこられた方々との

　　実際にあったお話です。

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　次回予告：

　家を建てるために！これだけは！（第9話）

　≪ステップ２≫クライアント物語編 Story-005 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・

　やっぱりわからない・・と言う方、必見！！

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