建築家が語る体験談

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　設計の過程には、たいていの設計事務所で、基本設計⇒実施設計⇒設計監理

　と言うプロセスになります。

　

　そこで、基本設計とは、何か？を　今回は、お話致します。

　

　まず、設計を依頼する上で、知っておきたい事、頼む為の資料を幾つか挙げて

　起きます。

　

　注）：今回お話しする内容は、誠意をもって対応している数多くの設計の仕事を

　　　　紹介する事を前提とし、“全ての設計事務所が行う業務の話ではない”の

　　　　で、必ず各設計担当者に確認の上、ご相談を進めて下さい。

　

　

　

　【その１】基本設計って？

　

　一般的な設計事務所では、設計依頼の意思を確認した時点で、基本設計（実

　施設計を踏まえた設計）を開始します。

　

　つまり、依頼主（クライアント）と建築家が、初めて会った時でも「設計を依頼

　致します」と、なれば、現地調査や役所調査など事務所所員により開始されます。

　 その詳細な建築条件により、よりリアル（現実的）な建築図面が出来あがります。

　

　

　＜依頼先が決まっている場合のフロー＞

　

　 【相談】⇒【基本設計】⇒【設計契約】⇒【お打合せ】⇒【最終プラン決定】

　

　

　または、信頼関係ができてから、依頼を検討したいと言う事であれば、計画 案

　を作ってもらい検討し、依頼の意思表示をする事になるでしょう。

　

　 この場合、労力や経費も限られますので、前者のような調査範囲も少なくなり、

　提出される「計画案」は検討材料とする資料程度で考えてください。

　

　（設計事務所は、企業とは違い、膨大な経費を持っていない事を

　　ご理解ください。）

　

　

　＜依頼先が決まっていない場合のフロー＞

　

　 【相談】⇒【計画案】⇒【依頼の検討】⇒【基本設計】⇒【設計契約】

　

　　　 ⇒【お打合せ】⇒【最終プラン】

　

　（ＤＥＮ設計で行っている【無料プランニングサービス】とは、上記

　　【計画案】部分にあたります。）

　

　

　 現在では多くの場合、後者の「計画案を作ってもらい検討し、依頼の意思表示

　をする事」が多いですね。

　

　この段階で要求が満足していなくても、自分たちの要求をしっかりと聞いてく

　れているかどうかは少なくとも判断できると思います。

　

　 その後、設計契約をしてから、納得するまでコミュニケーションをして、建築

　家に最終的なプランを作り上げてもらう事になります。

　

　

　 基本設計は、「依頼の意思表示」＝「設計契約を前提」

　

　

　が、一般的な考え方ですが、「設計契約」を結ぶ事で、【依頼主・依頼先】両者

　の意思の確認が 　出来る訳です。

　

　 ただ、ここで言う、「設計契約」は当然、両者合意の上、成立する事なので、

　 依頼主（クライアント）が、「設計契約」を結ぶ前に、「やっぱり○○設計事

　 務所に頼むのはやめる」となれば、設計料としては、当然、発生しません。

　

　ハウスメ－カ－の場合でも、何社かの資料を取り寄せ、最終的には１社に絞り、

　その他を断ることになります。それと同じと考えてください。

　

　今回は、ここまでです、いま誰に相談をしよう？とお悩みの方、早いうちに、

　 信頼のおける建築士に相談してみるのも良いでしょう、常に中立な立場で物事

　を考えてくれるでしょう。

　

　　 　

━━ [ポイント２３] ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

1. クライアント物語編 Story-001 住宅ローンが組めないのはなぜ？ 
2. クライアント物語編 Story-002 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
3. クライアント物語編 Story-003 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
4. クライアント物語編 Story-004 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
5. クライアント物語編 Story-005 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
6. クライアント物語編 Story-006 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
7. クライアント物語編 Story-007 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
8. クライアント物語編 Story-008 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！ 
9. クライアント物語編 Story-009 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！ 
10. クライアント物語編 Story-010 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
11. クライアント物語編 Story-011 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
12. クライアント物語編 Story-012 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・
13. クライアント物語編 Story-013 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・   

　  　  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【建築家が語るデザイン住宅】について

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　本文中[ポイント○] と明記されているところだけでも読んで見てください！

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　設計の過程には、たいていの設計事務所で、基本設計⇒実施設計⇒設計監理

　と言うプロセスになります。

　

　そこで、基本設計とは、何か？を　今回は、お話致します。

　

　まず、設計を依頼する上で、知っておきたい事、頼む為の資料を幾つか挙げて

　起きます。

　

　注）：今回お話しする内容は、誠意をもって対応している数多くの設計の仕事を

　　　　紹介する事を前提とし、“全ての設計事務所が行う業務の話ではない”の

　　　　で、必ず各設計担当者に確認の上、ご相談を進めて下さい。

　

　

　

　【その２】基本設計を依頼するのに必要なことは？

　　

　基本設計を行う前に当然、幾つかの計画案を提案するのですが、今回は、分か

　りやすく説明する為、計画案＝基本設計とし相対的に必要とされることを説明

　します。 　

　　

　１． 建設予定地住所

　

　２． 敷地形状（明確に把握している事）

　

　３． 必要とする間取り

　　

　４． 家族構成

　

　５． 予算（わかっている場合）

　

　

　　

　＜建設予定地住所・敷地形状＞

　

　一般的に自分の土地であれば、公図・地積測量図を用意し、敷地境界の位

　置を現場で確認できること、敷地の所有者を確認できる事が必要です。

　

　その測量図をもとに建物の設計を進めるわけですから、敷地境界が不明の場合

　や敷地測量図がない場合は、測量事務所に測量を依頼し、隣地との敷地境界を

　確定させておくことも必要です。

　

　また、敷地の所有関係（借地、当事者以外の人・父の土地とか）についても家

　族、親戚と十分な検討、調整をして、責任をもって設計者に提示できるように

　しましょう。

　

　調整不足の場合でもかくさずに正直に設計者に話して、進め方を話し合うよう

　にすることが大事です。

　

　

　

　＜必要とする間取り＞

　

　部屋数やスタイルも大切ですが、その前に設計者にはあまり体裁にこだわらず

　、建主の価値観（なにが大切かという事や大切に思う事）や正直に普段の建主

　たちの生活のことを設計者と十分にコミュニケーションできるように、簡単で

　はありませんが、大変重要なことですので時間をかけて考ることです。

　

　

　

　＜家族構成＞

　

　現在暮らしている家族は、当然ですが、将来的に予想される家族（長男が結婚

　する予定、おばあちゃんが同居する予定など）、せっかくの良い機会だと思っ

　て、家族みなさんで、話し合ってみてはいかがでしょうか？

　

　これはいつも設計者の悩みの種ですが、遠慮し合っていて、工事が始まってか

　ら多少なり吹き出してくる場合もあります。

　

　

　

　＜予算＞

　

　ご自分でも、予算を決められるのであれば、早めに正直に提示し、アドバイスを

　受けることが出来ます。

　

　わからないのであれば、用意できるお金やローンを組める最高金額は、銀行で

　聞いておく事をお薦めします。

　

　

　以上の情報をもとに、計画図を開始する事が出来ると思います。

　　

　当事務所でも、初めは、提案ベースで、１/１００の縮尺で図面を作成し、そ

　の図面を参考に、クライアントと打合せを重ね、最終的な基本設計図面を作り

　上げるのです。

　

　図面や模型の説明は、最初はわからないのが当たり前ですから、理解できるま

　で何度でもかまわないので質問をすることです。よい設計者なら根気よく説明

　してくれるはずです。

　

　また、一般的に言えることですが、積極的に疑問をぶつけて関心を示した人の

　方が、後々の不満は少ないように思われます。

　

　私自身もこの打合せの時が設計プロセスのなかでも、エキサイティングで力が

　はいるときです。

　

　また、クライアントと設計者が、互いのおもいをぶつけ合いながら、信頼関係が

　できるのもこの時なのです。

　

　「家づくりはクライアントと設計者のコラボレーション（共同作業）が大事」だと

　言う事を常に考えさせられます。

　

　

　

━━ [ポイント２4] ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

1. クライアント物語編 Story-001 住宅ローンが組めないのはなぜ？ 
2. クライアント物語編 Story-002 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
3. クライアント物語編 Story-003 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
4. クライアント物語編 Story-004 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
5. クライアント物語編 Story-005 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
6. クライアント物語編 Story-006 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
7. クライアント物語編 Story-007 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
8. クライアント物語編 Story-008 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！ 
9. クライアント物語編 Story-009 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！ 
10. クライアント物語編 Story-010 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
11. クライアント物語編 Story-011 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
12. クライアント物語編 Story-012 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・
13. クライアント物語編 Story-013 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・   

　  　  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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　設計の過程には、たいていの設計事務所で、基本設計⇒実施設計⇒設計監理

　と言うプロセスになります。

　　

　そこで、基本設計とは、何か？を　今回は、お話致します。

　　

　まず、設計を依頼する上で、知っておきたい事、頼む為の資料を幾つか挙げて

　起きます。

　　

　注）：今回お話しする内容は、誠意をもって対応している数多くの設計の仕事を

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　【その３】基本設計って、有料なの？

　　　　

　設計事務所によって違いはありますが、多くの設計事務所では、原則として

　第１計画案が出たときに設計依頼の意思を確認し、第２計画案からは、設計契

　約を前提に計画を進め、基本設計に入って行きます。

　

　

　つまり、提案ベースの計画案を作成する業務に報酬は発生しないのではなく、

　最初の計画案で依頼を検討する「クライアントと建築家とのお見合い」の為、

　この報酬は請求しないのです。

　

　

　この「お見合い」も数回ある場合もありますが・・。

　

　

　最初の計画案で、クライアントの要求をしっかりと聞いてくれているかどうか

　は少なくとも判断できると思います、計画案が満足できないから満足できるま

　で設計してもらってから設計の依頼を判断というのは、最初の計画案が出た段

　階でお互いに信頼関係が結べなかったわけで、縁がなかったと思って止めた方

　が、お互い時間も労力も無駄になるだけです。

　

　

　この人に頼もうと思ったら、設計契約をするか設計契約を前提に納得いくまで

　コミュニケーションをして設計したほうが得策、設計者も、より深く施主を知り

　、プランニングに反映できるからです。

　

　

　

　＜一般的な設計の流れ＞

　

　＜―――――――無料―――――――＞

　【相談】⇒【計画案】⇒【依頼の検討】

　

　　　＜―――――――有料――――――――――――――――――

　　　⇒【基本設計】⇒【設計契約】⇒【実施設計】⇒【お打合せ】

　

　　　　　―――――――――――――――――――――――――――――＞

　　　　　⇒【最終図面】⇒【工事着工】⇒【設計監理】⇒【竣工・引渡し】

　

　

　

　ＤＥＮ設計で行っている【無料プランニングサービス】とは、上記【計画案】

　部分にあたります。

　

　

　

━━ [ポイント２５] ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

1. クライアント物語編 Story-001 住宅ローンが組めないのはなぜ？ 
2. クライアント物語編 Story-002 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
3. クライアント物語編 Story-003 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
4. クライアント物語編 Story-004 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
5. クライアント物語編 Story-005 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
6. クライアント物語編 Story-006 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
7. クライアント物語編 Story-007 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
8. クライアント物語編 Story-008 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！ 
9. クライアント物語編 Story-009 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！ 
10. クライアント物語編 Story-010 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
11. クライアント物語編 Story-011 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
12. クライアント物語編 Story-012 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・
13. クライアント物語編 Story-013 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・   

　  　  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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　設計の過程には、たいていの設計事務所で、基本設計⇒実施設計⇒設計監理

　と言うプロセスになります。

　　

　そこで、基本設計とは、何か？を　今回は、お話致します。

　　

　まず、設計を依頼する上で、知っておきたい事、頼む為の資料を幾つか挙げて

　起きます。

　　

　注）：今回お話しする内容は、誠意をもって対応している数多くの設計の仕事を

　　　　紹介する事を前提とし、“全ての設計事務所が行う業務の話ではない”の

　　　　で、必ず各設計担当者に確認の上、ご相談を進めて下さい。

　　

　　

　　

　【その４】設計料とは？

　

　ネットなどの情報化された現在でも、ハウスメーカーなどで「設計費はいりま

　せん、無料です・・設計事務所に頼むと高くて・・」などと、担当営業マンが

　、言葉巧みに、まるで請負金額を削っているように話している場合もあるよう

　ですが、言葉を変えると「設計しなくても家が建つ」と言っているようなもの

　です。

　

　

　施主それぞれの夢や希望はどこに反映するのでしょうか？全て、巧みに仕組ま

　れたハウスメーカーなどの受注方法に問題があるのです。

　

　

　それは・・表向きの見積書のなかには出さないだけで工事費を膨らまして、

　膨大なマージンや会社経費として、結局、施主にしわ寄せがまわってくるので

　す。

　

　

　そんな営業マンに、更に値引きをした見積書を見て喜ぶ施主も少なくないはず

　、その値引き金額も最初から「対策費」として見積金額の中に入っているので

　す。

　

　

　更に、不動産屋さんから紹介を受けた場合、「提携店なので・・」と銘打って

　見積金額に隠されたその“紹介料”も施主が知らない間に支払い、不動産屋さ

　んが受け取る事になり、ハウスメーカーの利益は必ず確保されるしくみなので

　す。

　

　

　同じ「家づくりに携わるもの」として残念な限りです。

　

　

　２１世紀になった今でも、日本のダンピングや手抜きでもおこなえた高度成長

　時代の名残を惜しみ続けているのでしょうか。ハウスメーカーなどの建設会社

　の都合や思惑に、左右さたり、施主のことも全く知らないものに設計を頼むこ

　とを考えてみて下さい。

　

　

　本当に建設にかかわる費用とは何なのか・・工事費・諸経費・設計料なのです。

　

　

　クライアントの思いを大切に実現させる事が私達の役務なのです、知名度向上

　や利益優先社会に惑わさられ、本来の正しい家づくりは、メディアによって大

　きく人の気持ちを変えてしまったようです。

　

　

　ハウスメーカーの最終的な利益率は工事費の３０～４０％と言われています。

　

　

　設計事務所の設計報酬料はどのくらいだと思いますか？

　

　

　平均的な設計料は工事費の　１０～１５％位　が現状なのです。

　

　

　ちゃんとした仕事を行える最低限を考慮していますが、この金額からかなり

　少ない場合は適正な設計監理はできないと考えられています。

　

　

　国交省通達を参考にしますと、設計事務所の現状よりはかなり高くなります。

　

　

　これは、ちゃんと仕事をおこなえばそれぐらいかかるという数値ですからけし

　て高いわけではありません。

　

　

　文頭でお話ししたように、工事費の中に施主の知らない、理解できない金額が

　入る"ハウスメーカーなど建設会社の家づくり”を選ぶのか？

　

　それとも、純粋に

　

　【工事費×設計報酬率＝設計料】

　

　と明確にフィーベースの算出ができる“設計事務所の家づくり“のどちらを選

　ぶのか？　が、一つの選択理由となると思います。

　

　

　金額の明瞭化の違いだけではなく、ハウスメーカーなどの利益確保術は品質ま

　で及ぶ事もあるのです。

　

　

　つまり、利益追求のあまり、クライアントが選びたい材料もハウスメーカーで決

　められたものを押しつけられ、下請への発注金額を切り詰めるあまり、技能レ

　ベルの低下や職人さん達のやる気さえ奪ってしまうのです。

　

　

　真面目に取り組む建設会社や工務店も変わり始めています、決して全ての企業

　が、今回、お話ししたシステムではない事を理解して下さい。

　

　

　こうした建設社会の中、中立な立場で物事を判断する国家資格一級建築士の

　役務に対する報酬　として、設計料があるのです。

　

　

　

━━ [ポイント２６] ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

1. クライアント物語編 Story-001 住宅ローンが組めないのはなぜ？ 
2. クライアント物語編 Story-002 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
3. クライアント物語編 Story-003 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
4. クライアント物語編 Story-004 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
5. クライアント物語編 Story-005 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
6. クライアント物語編 Story-006 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
7. クライアント物語編 Story-007 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
8. クライアント物語編 Story-008 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！ 
9. クライアント物語編 Story-009 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！ 
10. クライアント物語編 Story-010 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
11. クライアント物語編 Story-011 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
12. クライアント物語編 Story-012 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・
13. クライアント物語編 Story-013 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・   

　  　  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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　　　　紹介する事を前提とし、“全ての設計事務所が行う業務の話ではない”の

　　　　で、必ず各設計担当者に確認の上、ご相談を進めて下さい。

　　

　　

　　

　【その５】設計料はいつ払うの？ 　

　

　設計者や工事業者を決める上でも、いつ頃、いくら用意したら良いのか？

　

　知っていたものですね。資金計画や銀行でのローン設定に大きくかかわってきます。

　

　工事費の支払は工事施工者とお互いに無理のないよう、基本的には融資が出る時期も

　考慮し契約前に話し合って決めます。

　

　設計料も同じです。

　

　一般的な設計事務所に依頼する場合は、クライアントの最初の相談相手になる

　はずなので、きちんと事隠さず予算などの相談はしておくべきですね、きっと

　、そのクライアントに合った支払い方法を見つけ出してくれるでしょう。

　

　工事費の支払は、一般的には、 　工事契約時・工事中間時（上棟時）・建物引渡時

　に、工事費の各１/３ずつの分割・支払いを基本と考えます。

　

　設計・監理料も同様に、一般的には、

　

　設計契約時・設計完了時・工事監理時 　の各１/３ずつの支払いを基本と考え、

　

　最後の工事監理時を、さらに工事着工 時、工事中間時（上棟時）、建物引渡時の

　３回に分けて支払います。

　

　

　【工 事 費 の一般的な支払い】 　

　

　［例えば工事請負金額２０００万円の場合］

　

　工事契約時に請負金額の１/３

　

　　　　　　　　　１回目　６６７万円　　 　工事中間時に請負金額の１/３

　　　　　　　　　２回目　６６７万円 　建物引渡時に請負金額の１/３

　　　　　　　　　３回目　６６６万円

　

　

　

　【設計料・監理料の一般的な支払い】

　

　［工事請負金額２０００万円×１５％＝３００万円の場合］

　

　設計契約時に設計監理料の１/３

　　　　　　　　１回目　１００万円 　設計完了時に設計監理料の１/３

　　　　　　　　２回目　１００万円 　工事着工時に設計監理料の１/９

　　　　　　　　３回目　　３４万円 　工事中間時に設計監理料の１/９

　　　　　　　　４回目　　３４万円 　建物引渡時に設計監理料の１/９

　　　　　　　　５回目　　３２万円

　

　わかりやすくする為に上記金額を表示しましたが、簡単に言ってしまえば、

　設計料も工事費もクライアントに依頼された作業や工事の進捗に合わせ、その

　段階ごとの労務費や材料費を支払っていくことになります。

　

　また、クライアントのローン設定により、融資実行時期が異なります。

　

　例えば、土地を所得されている方と、土地代金も含めローンを組まれる方では

　、用意する頭金により、工事代金や設計料の支払い時期・金額は、大きく変わ

　ってきます。

　

　

　《工事にかかわる総金額》と、《用意できる予算》をこの段階で、明確にして

　おきましょう。

　

　資金計画については、設計事務所や依頼先に相談し、正直な資金を明示すれば

　、予算や支払い時期の問題は、解決できるでしょう。又、銀行では、担保とな

　る土地や建物の概要を知らせ、融資を受けられる金額を確認しておきましょう。

　

　

　

━━ [ポイント２７] ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

1. クライアント物語編 Story-001 住宅ローンが組めないのはなぜ？ 
2. クライアント物語編 Story-002 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
3. クライアント物語編 Story-003 住宅ローンは建築家のプランを作ってから！  
4. クライアント物語編 Story-004 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
5. クライアント物語編 Story-005 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
6. クライアント物語編 Story-006 設計事務所では、建築条件付土地では建てられない理由 
7. クライアント物語編 Story-007 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
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10. クライアント物語編 Story-010 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
11. クライアント物語編 Story-011 迷惑な近隣に強い姿勢で臨んだ建築家とのバトル！
12. クライアント物語編 Story-012 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・
13. クライアント物語編 Story-013 TV出演した建築家に頼んだつもりが・・・・   

　  　  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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